土耳其购房入籍：40万美元规则、房产评估与地契核查

BRIDGES根据实践总结的一点，我会向每个考虑土耳其的家庭重复：大多数拒签问题不在申请人，而在房产。房子已经被别人用来入籍过，卖方身份不对，评估价低于成交价，或者买的是份额而不是一整套。所以这篇指南讲的是资产本身，以及在付定金之前如何核查。

条例实际要求什么

《土耳其国籍法实施条例》第20条描述了两种使用房产的方式：

1. 完成购买。 购买已设立分层所有权或建筑地役权的土地，或已有建筑物的房产，价值至少40万美元或等值外币，并在地契登记处登记至少三年不得出售的注记。
2. 经公证的预售合同。 对已设立分层所有权或建筑地役权的房产，根据在公证人面前签署的预售合同预付至少40万美元。合同在地契登记处备注，并承诺三年内不转让、不让与。

是否符合条件由环境、城市化和气候变化部认定。Invest in Türkiye补充了实际操作：在购房申请中写明是为入籍购买，地契上会显示这一目的，并声明三年内不出售。完成地契手续后，您会拿到一份资格证明，用于申请居留和国籍。

三个都必须达到40万美元的数字

BRIDGES说明，门槛要衡量三次，每个数字都必须单独达到40万美元：

• 官方地契上写明的价格；
• 持证评估师通过TADEBİS系统提交的评估报告中的价值；
• 通过土耳其银行实际汇入的金额。

任何一个不够，档案都会被拒。按照条例，美元金额以确定之日土耳其共和国中央银行的现汇卖出价折算。

2024年和2026年的评估规则

摘自BRIDGES整理的官方变化时间线：

• 自2024年2月起，评估报告有效期为三个月。
• 自2026年9月28日起，任何经资本市场委员会（SPK）许可的评估公司都可以出具报告，不再限于GEDAŞ。金额确认文件有效期由6个月改为12个月，从房地产投资信托公司（GYO）购房需要评估报告。

我给每个人的建议是：永远不要依赖卖房开发商安排的评估。BRIDGES公布过一位客户的评价，讲的正是这个错误：开发商的评估师把价值评在了门槛以下。

不符合条件的房产

根据地契局指引和BRIDGES的实践：

• 已被使用过。 曾作为他人入籍依据的房产，永久失去资格。
• 近期从外国人转让。 二手房如果在过去三年内从外国人、或从通过本项目入籍的人手中转到土耳其业主名下，则不符合条件。
• 关联卖方。 不能从配偶或近亲、自己的公司或亲属的公司购买。
• 份额。 几个外国人共同购买一处房产，不能使用。一个外国人从多个业主手中买下整套房产，则符合条件。

可以合并几处房产达到40万美元。卖方很少主动说明房子的历史，所以必须在付定金前核查。

资金必须怎样流动

条例规定，外币在交易前出售给在土耳其经营的银行，再由该银行出售给中央银行。BRIDGES解释了实际做法：银行出具写明该房产的外汇出售证明（DAB），卖方收到的是里拉。增值税、佣金和税费不得计入证明金额。现金和加密货币都不行。

过户前您需要土耳其税号和银行账户。BRIDGES有一个案例：安塔利亚的一位买家在签约前十一天才知道这一点，以及账户如何及时开好。银行这部分要在签合同之前准备，而不是同时进行。

付定金前的核查

Invest in Türkiye列出了几点，我会把它们加进任何核查清单：

• 只有在地契局登记后所有权才转移，单凭预售合同不会转移房产。
• 抵押、查封和其他限制应在手续开始前核查。地块的基本信息可在parselsorgu.tkgm.gov.tr查询。
• 外籍个人总共最多可取得30公顷，所有外国人合计不得超过一个区私人产权面积的百分之十。
• 外国人不能在军事禁区购房；特别安全区需要省长许可。
• 如果购买没有建筑物的土地，必须在两年内向主管部门申报开发项目。

房价之外需要预算什么

BRIDGES的费用明细列出：4%的地契过户税（tapu harcı），2%加增值税的中介佣金，持证评估费，地契登记费用和投资证明，强制性DASK地震保险，居留许可费用，护照和身份证，以及宣誓翻译、公证和海牙认证。税费以里拉计，在交易当日确认。

三年之后

注记解除后就可以出售。BRIDGES提醒要记住两个不同的日期：注记三年后结束，但个人要持有满五年才不再缴纳资本利得税。在第三年到第五年之间出售，按累进税率征税，并有通胀指数调整。规划退出时要同时考虑这两个日期，并从一开始就按转售的角度选房。

BRIDGES核查哪些内容、费用有哪些，完整清单见其土耳其投资入籍页面。下一步是申请流程。最后核对：2026年10月18日。