Comprar un inmueble para la ciudadanía turca: la regla de los 400.000 USD, la tasación y el registro

BRIDGES cuenta algo de su práctica que repito a toda familia que mira Turquía: la mayoría de los rechazos no tienen que ver con el solicitante, sino con el inmueble. Ya se había usado para la ciudadanía de otra persona, el vendedor no era la parte adecuada, la tasación quedó por debajo del precio o se compró una cuota en lugar de una unidad entera. Por eso esta guía trata del activo y de comprobarlo antes de pagar una señal.

Qué exige realmente el reglamento

El artículo 20 del Reglamento de aplicación de la Ley de Ciudadanía Turca describe dos formas de usar un inmueble:

1. Una compra terminada. Compra un terreno con propiedad horizontal o servidumbre de construcción constituida, o un inmueble edificado, por un valor mínimo de 400.000 USD o su equivalente en divisas, y en el registro se inscribe una anotación de prohibición de venta durante al menos tres años.
2. Un contrato preliminar de compraventa ante notario. Para un inmueble con propiedad horizontal o servidumbre de construcción, paga por adelantado al menos 400.000 USD en virtud de un contrato preliminar firmado ante notario. El contrato se anota en el registro con el compromiso de no transmitirlo ni cederlo durante tres años.

El Ministerio de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático determina si se cumple la condición. Invest in Türkiye añade la parte práctica: en la solicitud de compra indica que compra para la ciudadanía, el título de propiedad refleja ese fin y declara que no venderá en tres años. Tras el trámite registral recibe un certificado de idoneidad que usa para pedir la residencia y la ciudadanía.

Tres cifras que deben llegar cada una a 400.000 USD

BRIDGES explica que el umbral se mide tres veces. Cada cifra debe alcanzar 400.000 USD por sí sola:

• el precio que figura en el título de propiedad oficial;
• el valor del informe de un tasador con licencia presentado a través del sistema TADEBİS;
• el dinero realmente transferido a través de un banco turco.

Si una se queda corta, el expediente se rechaza. Los importes en dólares se convierten al tipo efectivo de venta del Banco Central de la República de Turquía en la fecha de determinación, como dice el reglamento.

Reglas de tasación de 2024 y 2026

De la cronología de cambios oficiales de BRIDGES:

• Desde febrero de 2024 el informe de tasación vale tres meses.
• Desde el 28 de septiembre de 2026 cualquier empresa de tasación con licencia del Consejo del Mercado de Capitales (SPK) puede elaborar el informe, no solo GEDAŞ. El documento de confirmación del importe vale 12 meses en lugar de 6, y las compras a sociedades de inversión inmobiliaria (GYO) necesitan informe de tasación.

Un consejo que doy a todos: no se fíe nunca de una tasación organizada por el promotor que le vende el piso. BRIDGES publica la opinión de un cliente que describe justo ese error: el tasador del promotor fijó el valor por debajo del umbral.

Inmuebles que no sirven

Según las instrucciones del Registro de la Propiedad y la práctica de BRIDGES:

• Ya utilizados. Un inmueble que sirvió de base para la ciudadanía de otra persona queda descartado para siempre.
• Transmisión reciente desde un extranjero. Un inmueble de segunda mano no sirve si pasó a un propietario turco desde un extranjero, o desde alguien que obtuvo la ciudadanía por este programa, en los últimos tres años.
• Vendedores vinculados. No puede comprar a su cónyuge ni a parientes cercanos, a su propia empresa ni a la empresa de un pariente.
• Cuotas. Si varios extranjeros compran un inmueble en copropiedad, no puede usarse. Un inmueble entero que un extranjero compra a varios propietarios sí sirve.

Se pueden sumar varios inmuebles para llegar a 400.000 USD. Los vendedores rara vez cuentan por iniciativa propia el historial de un piso, así que hay que comprobarlo antes de la señal.

Cómo debe moverse el dinero

El reglamento dice que la divisa se vende a un banco que opere en Turquía, y este al Banco Central, antes de la operación. BRIDGES explica cómo se ve en la práctica: el banco emite un certificado de venta de divisas (DAB) que menciona el inmueble, y el vendedor recibe liras. El IVA, las comisiones y los impuestos no deben incluirse en el importe certificado. El efectivo y las criptomonedas no sirven.

Necesitará un número fiscal turco y una cuenta antes de la firma. BRIDGES tiene un caso sobre un comprador en Antalya que se enteró de esto once días antes de firmar, y cómo se abrió la cuenta a tiempo. Prepare la parte bancaria antes del contrato, no a la vez.

Comprobaciones antes de cualquier señal

Invest in Türkiye enumera varios puntos que yo añadiría a cualquier lista:

• La propiedad solo se transmite con la inscripción en el registro. Un contrato preliminar por sí solo no transmite el inmueble.
• Hipotecas, embargos y otras restricciones deben comprobarse antes de iniciar el trámite. Los datos básicos de una parcela están en parselsorgu.tkgm.gov.tr.
• Una persona física extranjera puede adquirir hasta 30 hectáreas en total, y los extranjeros en conjunto no pueden superar el diez por ciento de la superficie de propiedad privada de un distrito.
• Los extranjeros no pueden comprar en zonas militares; las zonas especiales de seguridad requieren permiso del gobernador.
• Si compra un terreno sin edificar, debe presentar un proyecto ante la administración competente en un plazo de dos años.

Qué presupuestar además del precio

En su desglose de costes, BRIDGES enumera el impuesto de transmisión del título (tapu harcı) del 4 %, una comisión de agencia del 2 % más IVA, la tasación con licencia, las tasas registrales y el certificado de inversión, el seguro obligatorio contra terremotos DASK, los costes del permiso de residencia, el pasaporte y el documento de identidad, y traducciones juradas, notaría y apostillas. Los impuestos se fijan en liras y se confirman en la fecha de la operación.

Pasados tres años

Cuando se levanta la anotación, puede vender. BRIDGES señala dos fechas distintas: la anotación termina a los tres años, pero el impuesto sobre la plusvalía deja de aplicarse a las personas físicas solo tras cinco años de propiedad. Una venta entre el tercer y el quinto año tributa con una escala progresiva y corrección por inflación. Planifique la salida con ambas fechas delante y elija el inmueble pensando desde el principio en la reventa.

Para la lista completa de lo que BRIDGES comprueba y de los costes, vea su página sobre la ciudadanía turca por inversión. El siguiente paso es el proceso de solicitud. Última revisión: 18 de octubre de 2026.